房屋的产权人由单位变成了个人,物业费应由谁

已被浏览53次 更新日期:2019-04-09 17:29 来源:未知

目前我国的房屋可以分为大类,有商品房、经济适用房和单位房改房等。对于不同类别的房屋,国家有不同的政策和规定。比如商品房的物业管理费,就要由业主自行负担。在购买商品房时,一般业主都会将物业管理费一块儿考虑在其中。而房改房就不同了,虽然许多单位都将原来单位自有的产权房卖给了职工,房屋的产权人也由单位变成了人,但对房改房这一块儿的物业费,国家却另有规定。也就是说房改房虽然卖了,但单位的责任还在,房改房的物业费国家规定仍由所在单位负担。

 

今天,北京金钲律师事务所为您举案说法,让我们跟随金钲律师一起来看看,房屋的产权人由单位变成了个人,物业费应由谁负担?

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人(原审被告):北京某某饭店有限公司。

委托诉讼代理人:李某,北京市某律师事务所律师。

委托诉讼代理人:周某某,北京市某律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):北京某某物业管理有限公司。

委托诉讼代理人:张丽娜,北京金钲律师事务所律师。

上诉人北京某某饭店有限公司(以下简称某某饭店)因与被上诉人北京某某物业管理有限公司(以下简称某某物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服北京市东城区人民法院京0101民初22846号民事判决,向本院提起上诉。本院于××年5月17日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

某某饭店上诉请求:撤销一审判决,依法驳回某某物业公司的诉讼请求。事实和理由:某某饭店与某某物业公司之间不存在物业服务合同关系;某某饭店于××年初通知某某物业公司解除物业合同,故该合同已于××年6月30日解除;一审法院对诉争房屋数量事实认定不清,给付数额不准确。

 

某某物业公司辩称,某某饭店的上诉请求缺乏事实和法律依据,不同意其上诉意见,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应维持原判。

某某物业公司向一审法院起诉请求:某某饭店支付某某物业公司物业管理费55475.11元。

一审法院认定事实:涉诉房屋系某某饭店以房改售房的方式出售给职工个人。××年6月,某某物业公司(乙方)与某某饭店(甲方)就北京市朝阳区农光南路18楼,建筑面积3023.30平方米的住宅41套签订物业管理合同。合同约定,甲方愿将朝阳区农光南路18楼,建筑面积3023.30平方米(41套),委托乙方实行物业管理。委托管理期限为1年,自××年7月1日起至××年6月30日止。费用总计79627.62元。合同终止前,如甲方同意继续委托乙方管理,须于期满前一个月向乙方提出书面意见,并重新签订合同。如甲方未提出意见和双方未签订新合同,视委托合同自动延期。其后,在双方履行合同期间,由于某某饭店委托某某物业公司进行物业管理的房屋降至32套,双方经协商将每年物业管理费降至55475.11元。截止到××年6月30日前,某某饭店均按约定交纳物业管理费。××年7月1日至××年6月30日的物业管理费某某饭店未交钠。为此,某某饭店称已口头通知某某物业公司解除双方的物业管理合同,且认为某某物业公司管理的房屋产权已为个人,作为单位不应再交纳物业管理费。庭审中,某某物业公司否认某某饭店曾通知解除双方签订的物业管理合同。对此,某某饭店未予举证。

 

另查,北京市建设委员会“京建物[2006]30号”文件《关于按房改政策出售公有住房和安居(康居)住房物业服务费缴纳问题的通知》规定:“《北京市物业服务收费管理办法(试行)》(以下简称《办法》)实施前,按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人,仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务,即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。”

一审法院认为,基于已查明的事实,根据北京市建设委员会“京建物[2006]30号”文件《关于按房改政策出售公有住房和安居(康居)住房物业服务费缴纳问题的通知》规定某某饭店对合同有履行义务。故处理此种案件应当参考国家对此类住房的政策性规定。涉诉房屋系某某饭店经房改出售予个人,现某某物业公司提供了物业管理服务,应当由某某饭店支付物业费。故某某物业公司起诉要求某某饭店交纳××年7月1日至××年6月30日的物业管理费55475.11元,于法有据。判决:北京某某饭店有限公司于判决生效后七日内给付北京某某物业管理有限公司××年7月1日至××年6月30日的物业管理费55475.11元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:某某饭店提交北京某某三宝乐餐饮有限公司(以下简称某某三宝乐公司)××年12月4日向某某物业公司支付××年7月1日至××年6月30日期间物业费13673.4元的票据复印件,欲证明诉争物业费中已有7户共计13673.4元的物业费由某某三宝乐公司支付给某某物业公司,该部分物业费应予扣除。对此,某某物业公司对证据真实性认可,但认为该证据与本案没有关联性,因某某三宝乐公司与某某饭店是不同的交费主体,其在本案起诉时已将某某三宝乐公司交付的物业费扣除,即诉争物业费并不包含13673.4元。经本院当庭询问,上诉人某某饭店认可其与某某三宝乐公司系两个独立的民事主体。某某饭店提供自制统计表1份,欲证明涉案房屋中已有部分房屋再上市或房主离职、去世导致某某饭店应负担物业费的户数由32套变更为24套,对应物业费数额应为41836.98元。对该份证据,某某物业公司不予认可,对真实性、合法性、关联性均提出异议。经本院当庭询问,上诉人某某饭店称涉案房屋于1997年前后因房改政策出售给本公司职工,职工取得房屋产权后,某某饭店仍承担本公司职工所有房屋的物业费。另查,双方当事人签订的物业管理合同第四条第(一)款第1项约定:“甲方依法享有房屋的所有权、分配权和调配权,如需变动时请提前通知乙方,并办理相应手续。”第2项约定:“甲方如果将房屋出售、转让、交易或以其它方式转移所有权时,须提前一个月书面通知乙方,及时办理有关变更手续,并按办理变更手续时间结算并交清变更前的各项费用。”其他事实与一审无异。

本院认为,某某饭店在其公司职工因房改售房取得房屋产权后,自愿承担职工个人所有房屋的物业费用,并与某某物业公司签订物业管理合同,委托某某物业公司为涉案房屋提供物业管理服务,系某某饭店的自主行为。本院对双方当事人依法订立的合同予以保护。某某物业公司依约对涉案房屋提供了物业管理服务,某某饭店应当支付物业费。某某饭店主张已口头通知某某物业公司解除双方的物业管理合同,但未予举证,故本院对其该项主张不予认可。某某饭店主张涉案房屋有部分已再上市或职工离职、去世,故其应承担的物业费应予以相应扣减。根据双方合同约定,某某饭店对涉案房屋所有权转移的情况应承担举证责任,并负有书面通知和及时变更手续与结算的义务。本案审理过程中,某某饭店并未提供足够证据证明涉案房屋因产权发生变更或因职工离职、去世而导致涉案房屋户数发生变化,现上诉主张扣减相关费用,某某物业公司不予认可,对此,某某饭店应承担举证不能的法律后果。

 

综上所述,某某饭店的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1186元,由北京某某饭店有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审 判 长  周瑞生

代理审判员  冷济光

代理审判员  冯海鑫

书 记 员  赵荣华

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